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3d今晚试机号金码关注: 保利物業提交港股IPO申請 營收單一和低利潤率成挑戰

25选七开奖结果查询 www.wbvee.com 每日經濟新聞 2019-08-08 22:08:27

又一物業赴港IPO。

每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

港交所又將迎來一家由大型房企分拆而來的物業服務公司。

8月7日,保利物業發展股份有限公司(以下簡稱保利物業)向港交所提交上市前文件。如果最終成功敲鐘,保利物業將成為中國內地第14家在港交所主板上市的物業公司。

《每日經濟新聞》記者注意到,從營收等方面來看,保利物業是今年以來赴港上市的物業服務公司中規模較大的一家。但眼下資本市場對于物業服務板塊的態度趨于謹慎,保利物業最終的定價和募資額能否達到預期,還有待驗證。

圖片來源:攝圖網 

“低利潤率”AB面

作為保利發展的全資子公司,保利物業招股書顯示,截至2019年4月30日,其合同管理面積達3.7億平方米,遍布全國27個省、直轄市及自治區的136個城市,在管面積為1.98億平方米。在中國管理817項物業,包括549個住宅社區及268個非住宅物業。

保利物業在招股書中稱,其在中國物業服務百強企業綜合實力排名中持續保持前五名,而在具備央企背景的中國物業服務百強企業中,則排名第一。

營收方面,截至2019年4月30日,保利物業收入為17.18億元,較上年同期12.10億元增加5.08億元;2016年度、2017年度、2018年度保利物業收入分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元。

值得注意的是,保利物業目前在社區增值服務和非業主增值服務兩方面較少發力,導致其營收來源相對單一。根據招股書,其主要的營收來源于物業管理服務收入,從2016~2018年分別占比74.3%、74.7%及68.8%。

從利潤率指標來看,保利物業的表現要落后于很多同行。招股書顯示,保利物業2018年毛利率為20.1%;2016~2017年毛利率則分別為16.7%、17.9%。2016~2018年,保利物業的凈利率則僅為5.8%、6.9%、7.9%。

可供對比的是,同樣在港交所上市的其他物業公司,如雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%,碧桂園服務為37.7%,彩生活為35.5%,中海物業為20.43%。

如果以資本逐利的角度來衡量,保利物業的利潤率表現得確實不夠突出,但保利物業的考量或許也有一定道理。保利物業總經理吳蘭玉此前在接受媒體專訪時表示,保利物業不簡單追求高的凈利、毛利水平,不追求“輸血式”,而是講究自身的合理利潤,這樣的含金量會高很多。

在她看來,相比前兩者,保利物業更為看重的是成長性,也就是可持續發展能力,“考驗的是企業經營管理水平,就是能不能把制度、標準體系、信息化做到非常精進的地步,能不能把降本增效這些手段用得更好,能不能對市場保持很強的敏銳,這也很重要。”

這其實已經逐漸成為行業共識。萬科董事會主席郁亮曾經對“萬科物業暫不上市”公開表示,“我怕資本引導壞了,刻意讓物業板塊與資本市場保持距離”。

數據來源:保利物業招股書

寒冬闖關的挑戰

這或許不是最好的上市時機。

一個月多月前,原定于6月30日在港交所掛牌的四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司(以下簡稱嘉寶股份)最終延期掛牌。當時,嘉寶股份相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,由于考慮到港股市場發行窗口等各方面因素,公司經綜合考慮后決定更新招股書后再擇機發行。

據記者了解,嘉寶股份當時延期掛牌可能面臨的是認購不足的困境。“近來這段時間有大型公司股票發行、港股交易氣氛不足等發行窗口期因素,可能是認購不足的原因之一;除了市場因素,定價過高也可能導致認購不足。”一名市場人士表示。

而在嘉寶股份之前登錄港股的新城悅,同樣沒有獲得資本的熱捧。2018年11月,新城悅在港交所上市,其發行價定為每股2.9港元,這是其擬發售價格區間的底限。

但即便如此,新城悅在香港僅獲得認購合共712.3萬股香港發售股份,為其香港公開發售項下初步可供認購股份總數的36%,認購不足部分重新分配至國際配售部分。

而目前物業股的市盈率也開始逐漸回歸理性水平。例如,彩生活上市之時的靜態市盈率一度超過60倍,而今已經回落到了12.57倍;雅生活上市時的市盈率也超過50倍,如今則回落到20倍左右。

保利物業在如今的時間節點上市,著實不是一個很好的時機。

一名熟悉香港資本市場的人士告訴《每日經濟新聞》記者,現在整個市場趨勢大家都有顧慮,尤其是當這個行業不是特別看好的情況下,大家籌資者認購肯定會有所顧慮,未來估值等,都會有影響。

不過保利物業或許并不擔心。吳蘭玉指出,投資人是最聰明的,資本也是最聰明的,我很認同怎么評價一家優秀的企業,一定是建立在規模夠大、盈利能力夠強、可持續性發展夠好,這樣的企業就是好企業。

而背靠央企,或許也是保利物業的底氣。“一方面,保利物業可以充分發揮央企背景優勢,通過‘央央合作’‘央地合作’進行市場化拓展;另一方面,作為央企物業龍頭,本身在安全、應急管理方面具備獨特優勢。”吳蘭玉指出。

  (鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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